За последние два года профиль клиентов гибких офисов полностью поменялся. Если раньше они считались прерогативой небольших творческих брендов, фрилансеров и ИТ-команд, то в прошлом году их выбирали крупные российские и международные компании. Миграция произошла постепенно: сначала бизнес разместил в коворкингах отдельные департаменты, новые отделы и проектные команды, а затем — когда стали очевидными плюсы — гиганты решились на полную дислокацию. Однако существующие пространства не всегда отвечали специфическим запросам крупных арендаторов. Появилась ниша built-to-suit — корпоративных коворкингов, построенных исключительно для задач конкретного бизнеса.

Кризис 2014 года снизил темпы ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости в 2016–2018 годах и практически заморозил строительство офисов. Отголоски этого периода обусловили дефицит качественных помещений класса А/А+, а объем ввода в эксплуатацию готовых объектов в 2018 году стал самым низким за все десятилетие — всего 125 тыс. кв. м. Это породило голод рынка — выбор крупных компаний был сильно ограничен. Все эти факторы заставили бизнес обратить внимание на гибкие офисы, ставшие альтернативой.

Второй важный аспект снижения популярности классических офисов в БЦ — это «жесткие» арендные договоры, не допускающие гибкости. Например, компании не могут расторгнуть соглашение в случае изменения объективных обстоятельств — переезда головного офиса, оптимизации штата и т. д. Ценой выхода, как правило, становятся большие штрафы. Во время коронакризиса бизнесу пришлось самостоятельно сдавать невостребованные площади и формировать фактически новый рынок субаренды.

Кроме того, владельцы почти никогда не предлагают офис с таким ремонтом и сервисом, который бы устраивал другую сторону сделки. Новые объекты обычно сдаются в состоянии shell & core (бетон). Компании не только доводят его до готовности самостоятельно, что часто требует привлечения сторонней экспертизы в области проектирования и строительства, но и вынуждены обременять себя выплатами по арендному договору в период проведения работ. Исходная задача проще, если в компании есть административный департамент, но, как правило, он отсутствует. Соответственно, задача проектирования и строительства офиса поручается HR-блоку или офис-менеджеру, а иногда и помощнику гендиректора, что редко приводит к желаемому результату.

Таким образом, классическая аренда в БЦ уже давно сопряжена для бизнеса с определенными болями, которые коворкинги решили по-своему. Как правило, они спроектированы уже с учетом современных тенденций дизайна и организации бизнес-процессов. Для крупных компаний размещение в таких пространствах стало дополнительным инструментом повышения привлекательности HR-бренда. Креативный, оборудованный офис с удобным сервисом — одно из самых важных условий для соискателя при выборе работодателя.

Наконец, самый важный, рыночный аспект — компании больше не хотят тратить время на процессы, не связанные непосредственно с разработкой и продажей своего продукта. В последнее время сформировался четкий тренд передачи на аутсорс разнообразных непрофильных сервисов — от собственно строительства до необходимого цифрового оборудования для переговорной комнаты.

Какие главные требования крупные компании выдвигают к офисам?

• Более гибкое размещение в соответствии с концепцией гибридной занятости и изменениями численности штата.
• Сокращение времени на подготовку к переезду в офис и его оснащение всем необходимым, включая подключение сервисов.
• Экономия финансовых и организационных ресурсов на проведение ремонтных работ.

Крупные компании, ставшие трендсеттерами миграции в пространства нового типа, подстегнули очередной виток роста этого рынка. Сетевые операторы коворкингов отреагировали на возросший спрос расширением линейки предложения и нестандартными подходами. Конкуренция породила быстрое распространение новых концепций — например, зеленых или диджитал-офисов. Появились коворкинги со слип-боксами, бассейнами, тренажерными залами, масштабными программами лояльности, умной мебелью. Согласно исследованию консалтинговой компании Colliers International, около 20% коворкингов сегодня занимают крупные корпоративные клиенты — например, «Тинькофф», МТС, «Яндекс», банк «Открытие».

Оригинальность, гибкость, скорость заезда, адаптивность пространств, возможность арендовать только нужные площади — вот лишь часть преимуществ коворкинга перед стандартным open spaces для крупного бизнеса. При этом есть и минусы:

1. отсутствие корпоративной безопасности и конфиденциальности;
2. соседство с другими компаниями, иногда рыночными конкурентами;
3. невозможность влиять на планировку;
4. несоответствие обстановки бренд-буку.

Корпорации сформировали новые требования к корпоративным коворкингам: красивый, дизайнерский и авторский ремонт, множество уютных общих зон и качественная инфраструктура. При этом они не готовы заниматься проектированием, ремонтом и последующим управлением эксплуатацией офиса. В ответ на эти запросы рынок коворкингов перешел на новый виток эволюции.

Концепция built–to–suit (BtS) изначально появилась в складской и торговой недвижимости, но в последнее время набрала популярность и в офисном сегменте. Что скрывается за этим понятием? Фактически арендодатель проектирует, модернизирует и оборудует пространство под нужды конкретного заказчика. При этом все расходы по созданию пространства берет на себя арендодатель, а конечный клиент обязан подписать долгосрочный договор аренды. В built-to-suit-модели капитальные расходы (CAPEX), необходимые для создания площадки, становятся для арендатора операционными (OPEX) и растянуты во времени. Компании избавляются от необходимости единовременно отвлекать крупные средства из бюджета на ремонт, которые вместо этого могут направить на развитие бизнеса. В какой-то степени это похоже на модель офисного кредита. Что получает клиент? Новый офис по цене коворкинга, но выполненный в полном соответствии с собственными пожеланиями и потребностями. Нет потребности заниматься стройкой полгода и платить аренду за этот период, нет потребности проводить тендерные процедуры.

На рынке коммерческой недвижимости есть немало компаний, оказывающих fit-out-услуги (комплексное создание площадок), но самостоятельное создание и последующее управление офисным пространством — достаточно ресурсоемкая задача, поэтому все больше компаний стремятся передать ее на аутсорс. Это порождает потребность в операторах, которые закрывают все процессы — от подбора помещения из сотен вариантов до строительства и меблировки нового офиса и комплексного управления им.

Было бы несправедливо умолчать о минусах ВТS. Компании должны быть готовы арендовать пространство на срок не менее трех (а зачастую и пяти) лет, чтобы собственник или арендодатель мог выйти на инвестиционную окупаемость, а мебель и оборудование — не остаться на балансе компании.

Тем не менее built-to-suit-формат добавил коворкингам недостающих преимуществ:

1. адаптация и большой акцент на соблюдении фирменного стиля;
2. соответствие нормам корпоративной безопасности и конфиденциальности корпорации — не отдельные кабинеты и рабочие места, а целые блоки недвижимости, построенные под целевой запрос.

Есть несколько объективных трендов в организации офисов, которые получат развитие в 2021 году:

• Смерть open spaces. Традиционные открытые помещения с армстронг-потолками уходят в прошлое, уступая креативным пространствам. Немалую роль играет тот факт, что они не соответствуют мерам эпидемической безопасности.
• Коммуникационная функция. Офис постковидной эпохи — это место коммуникации, а не надзора и контроля. Пандемия и опыт удаленной занятости показали, что физические локации нужны прежде всего для поддержания корпоративной культуры, социализации сотрудников, развития внутренних горизонтальных связей. Офис должен способствовать этому через архитектуру общих зон и правильную современную инфраструктуру.
• Адаптивность пространств. Проектные и продуктовые команды как формат разработки новых продуктов подразумевают быструю смену численности сотрудников, поэтому пространства должны подстраиваться под эти изменения.
• Lifestyle-офис. Винные дегустации в офисе, совместные просмотры фильмов, неформальное общение, изучение новых языков, корпоративные тренинги — все это становится частью жизни корпорации. Соответственно, для этих опций нужно предусматривать соответствующую инфраструктуру.
• Limited–Unlimited. Компании будут платить не за квадратные метры, а за реальный доступ сотрудников к ограниченному числу мест с возможностью их бронирования. Например, один и тот же стол могут использовать два человека (по очереди или посменно), но общие переговорные, социальные зоны, библиотеки и прочее — в неограниченном доступе. Появятся офисы на 400 рабочих станций для размещения 800 сотрудников.

Анализ текущей ситуации позволяет сделать ряд важных прогнозов:

• Становление и систематизация built–to–suit-рынка. В ближайшее годы появится множество новых нишевых компаний, возникнут отраслевые стандарты, усилится конкуренция. На развитие модели built-to-suit также окажет влияние сложная эпидемиологическая ситуация. Компании, заказывающие рабочие пространства под ключ, будут уделять пристальное внимание мерам безопасности и гигиене. Западные медиа отмечают растущую популярность таких опций, как повсеместные локации для мытья рук, специальная разметка для разделения потоков сотрудников, а также различные системы автоматизации для сокращения контактов с людьми и поверхностями. Пока форматом сделок BTS в основном интересуются крупные технологические компании из IT-сферы — их не устраивают стандартные офисы, они стараются создать для своих сотрудников привлекательную среду. Но и здесь грядут перемены: государственные организации уже обратили внимание на коворкинги built-to-suit. Можно ожидать, что в будущем таких кейсов станет только больше.

Крупнейшие застройщики, по мнению JLL, будут проектировать и строить бизнес-центры и МФК уже с учетом зонирования под коворкинги, поскольку вырастет спрос на адаптивные офисные пространства за счет гибкости условий аренды. Часть девелоперов, как О1 и А101, будут создавать своих операторов.

• Появление коворкингов в спальных районах и жилых кварталах или лайворкингов. Например, ГК «А101» в ближайшие три года планирует запустить четыре лайфворкинга в своих жилых комплексах. Это первый в России проект с полностью бесконтактным офисным администрированием, ИТ-решение для которого разработала компания MANUFAQTURY.
• 1 млн кв. м гибких офисов и built–to–suit-пространств. В ближайшие несколько лет арендаторы изменят подход к офисному пространству за счет увеличения использования незакрепленных рабочих мест (desk sharing). Рынок продолжит расти и дойдет до 5% доли в структуре коммерческой недвижимости (примерно 1 млн кв. м).
• Все больше крупных компаний будут арендовать коворкинги для размещения отдельных департаментов, проектных групп — это даст возможность легкого увеличения или сокращения офисных площадей и существенной экономии. Многие крупные корпорации, которые успешно протестировали формат удаленной работы на карантине, могут действительно изменить свой подход к организации рабочего пространства и разместить часть подразделений в коворкингах. Исследование SA Ricci показало, что для небольшой команды коворкинг в финансовом отношении в разы выгоднее классического офиса.

Аналитики из Cushman & Wakefield опросили более 500 руководителей крупных фирм на рынке коммерческой недвижимости в разных странах. Почти 70% респондентов отметили, что предпочитают гибкие рабочие пространства. Исследование CRE говорит о том, что подавляющая часть сотрудников хотела бы работать в гибридном формате. Это означает, что руководители компаний будут все больше отказываться от традиционных офисов и платы за «лишние метры». Исходя из этого, эксперты ожидают рост числа корпоративных коворкингов в ближайшем будущем. В США их число удвоится за период 2020–2022 годов, причем значительная часть будет построена по модели built-to-suit. Отраслевые специалисты уверены, что со временем на built-to-suit перейдет весь рынок недвижимости (или значительная его часть). Это уже произошло в сегменте строительства складов. Исследование Сбер показало, что большая часть объектов в Москве в 2020 году строилась именно по этой схеме.