Рынок офисной недвижимости в России, как, впрочем, во многих странах Европы и мира, довольно консервативен и статичен. Инвестиции в недвижимость всегда отличались стабильностью, рынок реагировал на внешние факторы сдержанно, а модели арендных отношений не менялись десятилетиями. Но в последнее время ситуация стала меняться, а глобальные события только ускорили трансформацию рынка.

Жесткие условия договоров, большие обеспечительные депозиты и необходимость инвестировать в ремонт сформировали в течение последних 5 лет стабильный спрос на более гибкие и адаптивные решения — коворкинги и готовые сервисные пространства, которые стали активно наращивать объемы предложения. Пандемия только усилила этот тренд: в 2020 году среди объемов введенных в эксплуатацию офисных площадей гибкие офисы занимали более 12% против 2,5% в 2019-м.

Подобные форматы организации офиса стали удобным решением для компаний, которые не хотят вкладываться в отделку, готовы мириться с ограниченной возможностью кастомизации пространства и не предъявляют особых требований к конфиденциальности. При этом для среднего бизнеса и корпораций такие компромиссы не всегда приемлемы. Хорошо спроектированный под конкретные бизнес-процессы офис помогает повысить эффективность работы компании, именно поэтому подбор готового решения — непростая задача. А иногда требуется оборудовать новый офис в конкретной локации, что также исключает вариант готового решения.

На этом фоне возникла модель Built-to-Suit — новый комплексный подход к организации офисной недвижимости, при которой офисы проектируются и строятся за счет компании-оператора с учетом индивидуальных требований клиента и предоставляются ему в аренду.Такой подход позволяет практически полностью исключить инвестиционные затраты, снизить риски и создать оптимальное офисное пространство.

Изначально модель Built-to-Suit (B2S) возникла в сфере складской и торговой недвижимости. Арендодатель проектировал, модернизировал и оборудовал пространство под нужды конкретного заказчика, а все расходы брал на себя. Клиент подписывал долгосрочный договор аренды с фиксированными ежемесячными платежами. Капитальные затраты (CAPEX) распределялись на весь срок договора и становились регулярными операционными затратами (OPEX). Компании не приходилось перед въездом тратиться на ремонт — фактически она получала услугу в лизинг.

В сфере офисной недвижимости B2S-модель получила развитие в последние 5 лет, а в России — в последние 2 года. Клиенты самостоятельно выбирают локацию и составляют подробное техническое задание, а оператор создает кастомизированное пространство. Он учитывает нестандартные требования к планировке, заботится о брендировании и часто предлагает дополнительные услуги, например IT-платформу для управления офисом. В то же время клиенту не приходится на старте отвлекать значительные ресурсы на проектирование и строительство — обычно расходы включают в ежемесячную плату за аренду и распределяют на несколько лет.

Сегодня B2S-модель привлекает все больше клиентов, поскольку в условиях кризиса большинство стремится оптимизировать расходы. В то же время из-за трансформаций на рынке труда многим приходится перебираться в новые офисные пространства — более гибкие, компактные и адаптивные.

Пока что B2S-моделью в основном интересуются технологические компании, поскольку традиционно они более открыты к новым решениям. Интерес проявляют и корпорации, которые располагают большим объемом данных по затратам на содержание офисов, поэтому понимают выгоды нового формата. Но и этот тренд постепенно меняется — новый формат актуален для компаний из сферы услуг. Например, в ноябре сеть химчисток Bianca заказала Built-to-Suit офис у Manufaqtury. Интересно, что компания заказала не проектирование помещение с нуля, а ребилдинг и реновацию действующего головного офиса по модели B2S — это первая подобная сделка на российском рынке. Стоит ожидать, что в будущем таких кейсов станет больше.

Интерес к B2S проявляют и крупные застройщики: формат Built-to-Suit позволяет им сделать площади более ликвидными, поскольку они предоставляют новым арендаторам более гибкие условия для организации офиса за счет оператора.

В целом классические офисные пространства уходят в прошлое. Аналитики из Cushman & Wakefield опросили более 500 руководителей крупных фирм на рынке коммерческой недвижимости в разных странах. Почти 70% респондентов отметили, что предпочитают гибкие рабочие пространства. А исследование CRE показало, что 80% респондентов хотят гибких условий труда после снятия карантинных мер. Эксперты также ожидают рост числа корпоративных помещений актуального формата в ближайшем будущем. В США их количество удвоится за следующие два года, причем значительная часть будет построена по модели Built-to-Suit. А отраслевые специалисты уверены, что со временем на B2S перейдет если не весь рынок недвижимости, то значительная его часть.