В период пандемии бизнес вынужден был перестраивать процессы и оптимизировать расходы. Это изменило структуру спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости. На первый план вышли схемы, которые позволяют предельно кастомизировать помещения под нужды заказчика, с одной стороны, и избавляют его от избыточных расходов на переустройство или ремонт, с другой. Так, built-to-suit стал общим трендом для различных сегментов рынка недвижимости. На эту схему уже приходится до трети ниши складских помещений в России. В Москве в прошлом году большинство новых объектов строились под конкретного заказчика, согласно исследованию Сбера.

Что касается аренды офисов, то этот сегмент пережил настоящую трансформацию. Многие компании начали отказываться от классической аренды. Об этом свидетельствует ускорение темпов высвобожденияплощадей. Например, статистика по Москве такова, что ещё во втором квартале прошлого года в столице предложение насчитывало 92 000 м², а в третьем квартале — уже 120 000.

Предпосылки этого тренда стоит искать не только в увеличении объёма дистанционной занятости, но и в том, что старые подходы к созданию офисных пространств не отвечают новым запросам работодателей. Бизнес находится в поиске новых, более удобных и актуальных решений. Классические офисные помещения уже не пользуются прежним спросом, в отличие от коворкингов, число которых в одной только Москве вырослов полтора раза.

У средних и крупных компаний возникают новые требования к кастомизации офисных помещений и особым конфигурациям конфиденциальности. Например, во время пандемии стало очевидно, что будущее организации труда связано с гибридной занятостью и диджитализацией офисных процессов, а также специфическими потребностями по обеспечению эпидемиологической и кибербезопасности. Готовые офисы не всегда отвечают таким запросам. Соответственно, на рынке аренды появляются разнообразные модели с гибкими финансовыми условиями, которые позволяют эти требования удовлетворить.

Ниже — список из 7 наиболее перспективных моделей аренды, которые либо уже успели отвоевать нишу на рынке коммерческой недвижимости, либо получат мощное развитие в ближайшие годы.

• FIX + %. Сегодня большинство торгово-развлекательных центров, бизнес-центров и многофункциональных комплексов наряду с традиционной схемой предлагают своим арендаторам оплату в виде процента с оборота или комбинированную модель — fix + %. Последний вариант предполагает, что в общем объёме арендной платы фиксированная часть занимает в среднем 15—30%, а погашение остального происходит через процент от прибыли/выручки. Это хеджирует риски между арендатором и арендодателем и гарантирует получение фиксированной части арендной платы при любых результатах, а при росте выручки арендатора — дополнительной пропорциональной части. При этом сторона арендатора застрахована от высоких арендных платежей в начале деятельности и в условиях нестабильности. В России этот подход можно назвать новым лишь относительно. Например, так устроена работа в Tsvetnoy Central Market и ЦУМе. Но именно эта модель арендных отношений была предложена в качестве одной из мер помощи бизнесу в условиях коронакризиса и будет стремительно развиваться.
  
  
• Офис в лизинг / spec suites / built-to-suit. Арендодатель создаёт офис по подробному запросу от арендатора. Последний должен заранее подписать долгосрочный договор аренды, получив при этом ряд бенефитов, например экономию временных, организационных и финансовых ресурсов, которые в ином случае пришлось бы потратить на ремонт. Эта модель уже доказала свою эффективность на смежном рынке аренды складской недвижимости. В Москве в прошлом году она превалировала , в регионах на неё пришлось 44% готовых к вводу объектов. В прошлом году тренд проник и на рынок офисной недвижимости и начал активно развиваться. Крупнейшей сделкойстала аренда офисного пространства 6000 м², созданного компанией Manufaqtury в деловом квартале Poklonka Place.
  

• Услуга по предоставлению рабочего места. Помимо обязанности по предоставлению рабочего места, в договор входит право на пользование инфраструктурой (кухней, например). Услуга позволяет обеспечить гибкость через аренду рабочего места от одного часа до года. По такой модели живут традиционные коворкинги. В России она становится популярной не только среди представителей малого и среднего бизнеса. Согласно исследованию консалтинговой компании Colliers International, уже около 20% коворкингов занимают крупные корпоративные клиенты , такие как «Тинькофф», МТС, «Яндекс», банк «Открытие». И их количество будет расти.
  
  
• Аренда с правом выкупа объекта. Как правило, на торгах объявляется аукцион на повышение, через который предлагаются объекты, требующие реконструкции / капитального ремонта. В случае, если арендатор выполнил требования по ремонту и оплате аренды, у него возникает право покупки объекта после окончания срока аренды (например, через 7 лет). Такую схему предлагает, например, Департамент имущества города Москвы : арендаторы могут выкупить помещение в рассрочку.
  
  
• Субарендные отношения. Одним из решений для малого бизнеса, который не может позволить себе платить за большие площади, становится аренда части офиса у более крупного арендатора. В 2020 году вследствие пандемии многие игроки не смогли освободить пустующие корпоративные помещения из-за жёстких контрактов, поэтому появился целый рынок офисов класса А, предлагаемых в субаренду. Его участниками стали, например, компании KPMG и EY .
  
  
• Доверительное управление. Собственник передаёт своё помещение профессиональному отраслевому игроку, который обязуется найти арендатора для того, чтобы совместно получать доход от последующей аренды, а также от управления эксплуатацией здания. От классической схемы механизм отличается тем, что партнёру не требуется отчислять платежи до момента нахождения арендатора. Эта модель отношений пока не получила распространения на отечественном рынке.
  
  
• Аренда как инвестиция. Эта сложная конструкция также почти не встречается в России. Её суть в том, что арендодатель предоставляет возможность арендатору при максимально низкой арендной ставке вести хозяйственную деятельность в обмен на долю/акции в созданной компании в случае её успеха.

Классическая аренда ещё долгое время будет сохранять популярность, но новые форматы постепенно займут равноценную долю на рынке коммерческой недвижимости. Клиенты всё чаще будут выбирать альтернативные схемы, которые избавляют бизнес от скрытых расходов и позволяют получить полный спектр услуг в рамках одного договора.