Свыше 115 млрд рублей потребуется на ремонт новых офисов Москвы

Ремонт офисов, заявленных девелоперами к строительству в Москве в 2026 году, потребует более 82,3 млрд рублей вложений без учета НДС, подсчитали эксперты компании MANUFAQTURY. Из этого объема, в частности, затраты на проектирование составят 3,34 млрд рублей, а стоимость самой реализации проектов, материалов и работ превысит 68,2 млрд рублей. Если закладывать в расчет колебания цен на материалы и другие возможные непредвиденные расходы, стоимость будет на 15% выше — 94,6 млрд рублей. С учетом НДС, ставка по которому в следующем году повысится до 22%, бюджет достигнет 115,5 млрд рублей.

В 2026 году планируемый объем нового строительства бизнес-центров классов Prime, А и В — по заявленным девелоперами срокам составит 544 тыс. кв. м, согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate. При этом практически весь объем представлен помещениями формата Shell&Core.

На фоне роста стоимости строительства, высокой инфляции и дефицита рабочей силы застройщиков все чаще предпочитают вводить бизнес-центры в состоянии Shell&Core. Такой подход позволяет снизить финансовые риски, связанные с отделочными работами, которые в текущих условиях остаются одной из самых затратных статей проекта. С готовой отделкой, как правило, реализуются штаб-квартиры, которые строятся под конкретного пользователя и не выйдут в открытый рынок.

Компания MANUFAQTURY разработала digital-инструмент — калькулятор ремонта офисных помещений, созданный на основе совместного исследования с KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT.С его помощью оценена стоимость отделки проектов, заявленных к строительству в указанный период. Все расчеты произведены в текущей стоимости реализации проектов без учета НДС.

Ремонт 544 тыс. кв. м потребует значительных инвестиций. В частности, вложения в проектирование составят ориентировочно 3,3 млрд рублей или 6,1 тыс. рублей на кв. м недвижимости. Например, разработка эскизного проекта обойдется в 1,4 тыс. рублей на квадратный метр.

Стоимость реализации проекта с учетом цены на материалы и сами работы составит не менее 68,2 млрд рублей или 125,4 тыс. рублей на кв. м. Так, например, черновая отделка стен будет стоить 867 рублей на квадратный метр, устройство стеклянных перегородок — 4,7 тыс., ОВИК (расходы на отопление, вентиляцию и кондиционирование) — 25,9 тыс. рублей на кв. м.

Таким образом, затраты на инженерию, строительные материалы и работы будут на уровне 71,5 млрд рублей. К этой сумме необходимо прибавить прибыль подрядчика — около 10,5 тыс. рублей на кв. м, и накладные расходы — 9,2 тыс. рублей на кв. м. С учетом этих статей ремонт новых офисов столицы, предлагаемых «в бетоне», обойдется почти в 82,3 млрд рублей (151,2 тыс. рублей на кв. м).

Как отмечают эксперты, на практике к этой сумме необходимо прибавить стоимость авторского архитектурного надзора — 150 тыс. — 250 тыс. в месяц и авторский надзор по инженерным системам — 200 тыс. — 300 тыс. в месяц. При этом следует иметь в виду площади самих лотов: например, стоимость ремонта офиса на 200 кв. м будет выше в пересчете на метр, чем аналогичные работы в штаб-квартире общей площадью 15 000 кв.м.

Одновременно стоит принять во внимание прогноз удорожания строительства на 2026 год от 5 до 12%, в зависимости от макроэкономических сценариев.

«Расчет, произведенный с помощью разработанного нами бота-калькулятора ремонта, является максимально подробным и учитывает скрытые расходы, в частности, исполнительную документацию и финишную уборку. Примененный диапазон цен на материалы, меблировку, работы и другие опции основан на реализованных проектах и полностью отражает рынок. При этом для понимания финальной стоимости мы рекомендуем закладывать в сметы еще 10-15%. Это позволяет учесть колебания цен на материалы, возможные риски задержек и простоев, неочевидные дефекты помещений и прочие факторы. С учетом этой подстраховки и новой ставки НДС ремонт офисов Москвы обойдется в 115 млрд рублей», — прокомментировала Ольга Володина, сооснователь и генеральный директор MANUFAQTURY.