Источник: журнал Republic
Исследования показывают, что офисы могут увеличивать прибыль, стимулируя сотрудников к совместной работе. Андрей Кулагин, сооснователь Manufaqtury, рассказывает о форматах взаимодействия с арендодателями для крупного бизнеса, подводных камнях, связанных с определением цены за квадратный метр, из-за которых офис может стоить для клиента в два раза дороже, а также о развитии рынка built-to-suit.
Многие арендаторы ошибочно полагают, что все затраты на офис — это прямая аренда от бизнес-центра, которую привыкли оценивать примерно в 30-35 тыс рублей на 1 квадратный метр в год. Тем не менее, если подробно просчитать все затраты на офис, то цена за квадрат может составлять 45-65 тыс руб/кв.м./год. Разбираемся, из чего складывается арендная плата и другие расходы.
Из чего складывается арендная плата
Офис “в бетоне” или shell&core позволяет создать индивидуальный дизайн под нужды компании, однако требует значительных инвестиций в проектирование и в отделку. Как правило, офисы без отделки предлагаются в новых объектах класса А+ / А / В+. Готовый офис (офис “за выездом арендатора”), в свою очередь, имеет стандартную базовую отделку, которую произвел предыдущий арендатор, и чаще всего расположен в объектах, которые были построены больше трех лет назад. Существует ряд факторов, влияющих на стоимость аренды. Среди них — класс бизнес-центра, возраст здания, удобство расположения, размер офиса, состояние помещения и дополнительный сервис. При этом ценообразование складывается из стоимости аренды, эксплуатации БЦи налогов. К примеру, если базовая арендная плата составляет 35 тысяч рублей в год, то к ней необходимо добавить “OPEX” - регулярные затраты бизнес--центра, которые складываются из расходов на техническую эксплуатацию инженерных систем здания, содержания общих зон, охраны, уборки территории — 4-7 тысяч рублей, также часто эта сумма учитывает налоги на имущество, которые уплачивает собственник.
Таким образом, конечная стоимость аренды квадратного метра за год составит более 50 тысяч рублей: 35 + 7 -> 42*1,2 -> 50.4 кв.м.
Дополнительно необходимо учесть CAPEX — затраты на ремонт, которые включают архитектурно-инженерное проектирование, работы с инженерными системами, монтаж перегородок, мебель и элементы визуального брендинга компании. Если компании требуется более значительные перепланировки, чем перенос офисных перегородок, то это обязательно затрагивает изменение инженерных систем, что потребует разработки и согласования обновленного архитектурно-инженерного проекта.
Стоимость ремонта может составлять от 40 до 100 тысяч рублей за кв.м, при заключении долгосрочного договора на пять лет — или 8-20 тысяч рублей за кв.м в год. Это означает, что общая арендная плата увеличивается и достигает 59-70 тысяч рублей за кв.м.
Стоит отметить, что чем меньше компания, тем проще ей подобрать планировку. Крупные организации, в которых работает более 100 человек, имеют большое количество внутренних требований, потому перепланировки для них неизбежны.
Плюс к цене необходимо добавить эксплуатационные расходы внутри офиса, такие как плату за интернет, канцелярские принадлежности, кулер с водой, кофе, клининг и др. Вместе с коммунальными расходами аренда увеличивается еще примерно на 7 тысяч рублей за кв.м и составляет уже 66-77 тысяч рублей за кв.м. В реальности сумма бывает ещё больше, в том числе из-за поздних сроков сдачи объекта.
Таким образом, конечная стоимость аренды квадратного метра за год составит более 50 тысяч рублей: 35 + 7 -> 42*1,2 -> 50.4 кв.м.
Дополнительно необходимо учесть CAPEX — затраты на ремонт, которые включают архитектурно-инженерное проектирование, работы с инженерными системами, монтаж перегородок, мебель и элементы визуального брендинга компании. Если компании требуется более значительные перепланировки, чем перенос офисных перегородок, то это обязательно затрагивает изменение инженерных систем, что потребует разработки и согласования обновленного архитектурно-инженерного проекта.
Стоимость ремонта может составлять от 40 до 100 тысяч рублей за кв.м, при заключении долгосрочного договора на пять лет — или 8-20 тысяч рублей за кв.м в год. Это означает, что общая арендная плата увеличивается и достигает 59-70 тысяч рублей за кв.м.
Стоит отметить, что чем меньше компания, тем проще ей подобрать планировку. Крупные организации, в которых работает более 100 человек, имеют большое количество внутренних требований, потому перепланировки для них неизбежны.
Плюс к цене необходимо добавить эксплуатационные расходы внутри офиса, такие как плату за интернет, канцелярские принадлежности, кулер с водой, кофе, клининг и др. Вместе с коммунальными расходами аренда увеличивается еще примерно на 7 тысяч рублей за кв.м и составляет уже 66-77 тысяч рублей за кв.м. В реальности сумма бывает ещё больше, в том числе из-за поздних сроков сдачи объекта.
Почему коворкинги удобнее и за что их выбирают
Финальный подсчет стоимости эксплуатации офиса без отделки показывает, что коворкинги экономически выгоднее только на коротких сроках договоров (до 2 лет), но компании, как правило, выбирают их по другим причинам — удобство масштабирования и экономия временных и административных ресурсов. По данным Knight Frank, рынок гибких офисов и коворкингов в Москве ежегодно растет на 40–45%, а их объем составляет около 245 000 кв. м.
Аренда качественного коворкинга на российском рынке обойдется от 25 000 руб за рабочее место, что в пересчете на используемую площадь эквивалентно ставке 65-85 тысяч кв.м. Такая стоимость сопоставима с рентой готового офиса, при этом имеет ряд преимуществ, таких как гибкость условий и “службу одного окна” — по всем вопросам нужно обращаться к одному провайдеру. Компания может расширить или уменьшить площадь в зависимости от нужд бизнеса. Коворкинги представляют идеальный вариант для компаний с 50-200 сотрудниками, которые пока не знают, как они могут вырасти через несколько лет и какие офисные площади будут занимать.
Удобство гибких офисов привлекает и крупные корпорации: так, Яндекс увеличил аренду у сети BusinessClub в “Москва-сити” до 10 000 кв.м. Систему гибких офисов также предпочли “СберМаркет” и Hoff.
Коворкинги позволяют компаниям быстро переехать и приступить к работе. В отличие от собственного офиса — даже если арендовать помещение с отделкой переезд может занять несколько месяцев.
Москва пережила настоящий бум коворкингов: каждый восьмой кв.м, арендуемый в столице, теперь арендуется в гибких офисах. Ситуация, связанная с пандемией, помогла этому развитию: за третий квартал 2021 года сделок с гибкими офисами, было больше, чем за весь 2020 год.
Топ-5 сделок на рынке коворкингов в 2021 году:
Аренда качественного коворкинга на российском рынке обойдется от 25 000 руб за рабочее место, что в пересчете на используемую площадь эквивалентно ставке 65-85 тысяч кв.м. Такая стоимость сопоставима с рентой готового офиса, при этом имеет ряд преимуществ, таких как гибкость условий и “службу одного окна” — по всем вопросам нужно обращаться к одному провайдеру. Компания может расширить или уменьшить площадь в зависимости от нужд бизнеса. Коворкинги представляют идеальный вариант для компаний с 50-200 сотрудниками, которые пока не знают, как они могут вырасти через несколько лет и какие офисные площади будут занимать.
Удобство гибких офисов привлекает и крупные корпорации: так, Яндекс увеличил аренду у сети BusinessClub в “Москва-сити” до 10 000 кв.м. Систему гибких офисов также предпочли “СберМаркет” и Hoff.
Коворкинги позволяют компаниям быстро переехать и приступить к работе. В отличие от собственного офиса — даже если арендовать помещение с отделкой переезд может занять несколько месяцев.
Москва пережила настоящий бум коворкингов: каждый восьмой кв.м, арендуемый в столице, теперь арендуется в гибких офисах. Ситуация, связанная с пандемией, помогла этому развитию: за третий квартал 2021 года сделок с гибкими офисами, было больше, чем за весь 2020 год.
Топ-5 сделок на рынке коворкингов в 2021 году:
- “Яндекс” снял у сети BusinessClub в “Москва-сити” гибкий офис почти на 5600 кв. м, увеличив свои площади в БЦ до 10 000 кв.м.
- Сбермаркет арендовал 9000 кв. м на “золотом острове” в центре Москвы,
- Тинькофф арендовал 6000 кв.м. у Inex Multispace в Арена Парк
- Компания “Ситроникс” сняла около 6000 кв. м в бизнес-центре “РТС Волгоградский” у компании “Гибкий офис”,
- Компания “Сигма” арендовала 3200 кв.м в помещении Ворк Сити на “Даниловской Мануфактуре".
Сложности гибкого офиса
При этом у коворкингов есть минусы, которые имеют особую важность для корпораций. Прежде всего, это вопрос информационной безопасности и конфиденциальности данных, поскольку компания делит пространство с другими бизнесами. К примеру, банкам нужна специальная защищенная инфраструктура для хранения и передачи данных, которую гибкие офисы не могут обеспечить. Далее следует проблема корпоративной безопасности: если необходимо делить пространство с другими компаниями, защищенность документов и оборудования не гарантированы.
Компании не могут персонализировать визуальный брендинг гибкого офиса. Так, большие коворкинги не станут адаптировать цвет стен под корпоративную палитру арендаторов. То есть бренд коворкинга всегда главенствует с визуальной точки зрения. Плюс ко всему нельзя персонализировать дизайн или проводить перепланировку помещений.
Головной офис организаций может требовать собственные слаботочные системы: телефон, интернет, провода, СКУД (система контроля управления доступом) и др. При этом коворкинги, как правило, не разрешают производить ремонтные работы, чтобы устанавливать провода и специализированные системы.
Наконец, компании вынуждены выбирать только из тех локаций, которые предоставляет провайдер гибких офисов.
Компании не могут персонализировать визуальный брендинг гибкого офиса. Так, большие коворкинги не станут адаптировать цвет стен под корпоративную палитру арендаторов. То есть бренд коворкинга всегда главенствует с визуальной точки зрения. Плюс ко всему нельзя персонализировать дизайн или проводить перепланировку помещений.
Головной офис организаций может требовать собственные слаботочные системы: телефон, интернет, провода, СКУД (система контроля управления доступом) и др. При этом коворкинги, как правило, не разрешают производить ремонтные работы, чтобы устанавливать провода и специализированные системы.
Наконец, компании вынуждены выбирать только из тех локаций, которые предоставляет провайдер гибких офисов.
Built-to-suit: решение на стыке коворкингов и собственного офиса
Модель built-to-suit предполагает, что оператор создает индивидуально-спроектированный офис для заказчика за свой счет и подписывает с ним договор долгосрочной аренды. Таким образом, пространство создается под потребности клиента, который платит аренду, а оператор берет на себя ответственность за ремонт и обслуживание. Стоимость такого проекта — 65-75 тысяч рублей на кв.м в год, то есть аналогична цене коворкинга. При этом built-to-suit позволяет выбрать офис в любой удобной клиенту локации, с персонализированным дизайном и планировкой. Вместо инвестиции в ремонтные работы бизнес может вложить средства в развитие компании. В то же время организации не нужно иметь экспертизу в области архитектуры, дизайна, ведения строительных работ и вести переговоры с арендодателями. Оператор берет на себя эти задачи и гарантирует сроки введения в эксплуатацию.
Крупные сделки по модели built-to-suit в 2021 году:
По прогнозам специалистов CRBE, в Москве стоимость аренды офисов в условиях стабильного спроса может подорожать на 10%. Во второй половине 2021 года из-за отсутствия жестких ограничений для работы из офиса спрос на коммерческую недвижимость стал увеличиваться. Аренда готового помещения, безусловно, оптимальный вариант для быстрого переезда компании, при этом стоит учитывать не только аренду, но и дополнительные платежи.
Выбор той или иной модели аренды офисных помещений зависит прежде всего от запросов компании. Небольшому бизнесу, у которого стратегия кадрового развития остается неясной, подойдут гибкие офисы. Коворкинги имеют ряд преимуществ, включая экономию ресурсов , возможность более простого масштабирования и делегирования вопросов эксплуатации. Организациям, которым нужен свой постоянный офис, с индивидуальными пожеланиями к дизайну, планировке, требованиям к безопасности и комфорту, стоит рассмотреть BTS-модель. Таким образом, заказчик гарантированно получит рабочее пространство, удовлетворяющее его требованиям как по инженерным, техническим и эксплуатационным запросам, и при этом не потребует капитальных вложений.
Крупные сделки по модели built-to-suit в 2021 году:
- Аренда площади Ozon в гибком офисе BusinessClub от Capital Group в бизнес-центре “Искра-парк”,
- Официальный дилер Volvo Construction Equipment - шведская компания Ferronordic и Manufaqtury заключили сделку на строительство офисного пространства площадью более 1300 кв. м в БЦ “Кантри Парк”,
- Девелопер Самолет заключил сделку на строительство офисного пространства общей площадью порядка 3000 кв.м. с built-to-suit оператором Manufaqtury
- Компания Hochland займет порядка 1000 кв.м. в БЦ LeFort. За строительство офиса отвечает Space 1.
По прогнозам специалистов CRBE, в Москве стоимость аренды офисов в условиях стабильного спроса может подорожать на 10%. Во второй половине 2021 года из-за отсутствия жестких ограничений для работы из офиса спрос на коммерческую недвижимость стал увеличиваться. Аренда готового помещения, безусловно, оптимальный вариант для быстрого переезда компании, при этом стоит учитывать не только аренду, но и дополнительные платежи.
Выбор той или иной модели аренды офисных помещений зависит прежде всего от запросов компании. Небольшому бизнесу, у которого стратегия кадрового развития остается неясной, подойдут гибкие офисы. Коворкинги имеют ряд преимуществ, включая экономию ресурсов , возможность более простого масштабирования и делегирования вопросов эксплуатации. Организациям, которым нужен свой постоянный офис, с индивидуальными пожеланиями к дизайну, планировке, требованиям к безопасности и комфорту, стоит рассмотреть BTS-модель. Таким образом, заказчик гарантированно получит рабочее пространство, удовлетворяющее его требованиям как по инженерным, техническим и эксплуатационным запросам, и при этом не потребует капитальных вложений.
