Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY, выступил на ежегодной конференции CORE.Офисы, которая прошла 3 сентября в «Согласие Hall». Эксперты обсудили, как меняется логикаработы с долгосрочными договорами аренды и какие факторы сегодня определяют выбор арендатора.
В рамках своего выступления Андрей разобрал три сценария, доступных арендатору: остаться в текущем помещении, переехать в другое пространство или приобрести собственный офис. Однако сравнивать эти варианты, опираясь только на ставки аренды или стоимость квадратного метра, некорректно. В расчет необходимо включать все денежные потоки, сопутствующие расходы и риски на протяжении предполагаемого срока использования офиса.
При продлении договора арендатору важно учитывать не только новую ставку, но и расходы на возможное обновление пространства, его дальнейшую эксплуатацию и соответствие офиса текущим задачам бизнеса. Переезд потребует затрат на выход из действующего договора, аудит и подготовку пространства (проектирование, ремонт и меблировку), а также организацию самого переезда. Покупка, как отдельная инвестиционная модель, включает не только саму покупку, но и замороженный капитал, налоги, период аренды до ввода, подготовку и последующее содержание пространства.
«Арендатор, который довольно долго занимает помещение, в среднем пять лет, при продлении договора сталкивается с новыми условиями аренды. Первая реакция — выйти на рынок и искать альтернативу. Мы называем этот этап “периодом охлаждения”: в этот период арендатор сталкивается с сопоставимыми или даже более высокими ставками, считает полную стоимость сценария и принимает решение», — отметил Андрей Кулагин.
Эксперты также обсудили изменение требований самих арендаторов. Базовый запрос на локацию, ставку и срок договора расширился. Сегодня компании оценивают состояние инженерных систем, готовность помещения, качество эксплуатации, доступные сервисы и распределение ответственности между арендатором, управляющей компанией и сервисными подрядчиками.
«Офис — это не просто квадратные метры и договор. У объекта длинный жизненный цикл, который сопровождает множество “сателлитов”: проектирование, отделка, инженерно-техническая эксплуатация, сервис и цифровые решения. Все эти процессы связаны между собой, поэтому решения, принятые на одном этапе, влияют на затраты и качество на последующих. Эффективное управление строится на едином подходе, когда все процессы замкнуты на одном операторе», — подчеркнул Андрей Кулагин.